안녕하세요! 2025년, 전세 제도를 통해 안전하게 내 집 마련의 꿈을 꿈꾸는 여러분을 위해 최신 정보를 담은 100% 전세사기 예방 체크리스트를 준비했습니다. 수억 원에 달하는 보증금을 잃는 안타까운 피해가 아직도 끊이지 않고 있는데요, 특히 사회초년생과 젊은층이 집중적인 피해를 보고 있습니다. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본이지만, 이마저도 허점이 있을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 단순한 서류 확인을 넘어, 이제는 집주인의 '신뢰도'를 꼼꼼히 파악하는 것이 무엇보다 중요해졌습니다. 복잡하고 어려운 전세 계약, 전문가도 속수무책으로 당하는 전세사기로부터 여러분의 소중한 자산을 지키기 위한 구체적이고 실질적인 방법들을 알려드릴게요. 이 글과 함께라면 2025년, 전세사기 걱정 없이 안심하고 계약하실 수 있을 거예요!

 

2025년 전세사기, 100% 예방을 위한 필수 체크리스트

2025년에도 전세사기의 위험은 여전히 우리의 곁에 도사리고 있습니다. 단순히 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 이미 많은 피해자들이 등기부등본 상에는 아무런 문제가 없어 보였음에도 불구하고 사기를 당하는 사례가 발생하고 있기 때문입니다. 따라서 우리는 더욱 다각적이고 심층적인 접근 방식을 취해야 합니다. 집주인의 현재 상황, 과거 이력, 그리고 부동산 자체의 객관적인 정보까지 총체적으로 분석하는 것이 전세사기를 100% 예방하는 길입니다. 정부에서도 전세사기 근절을 위해 특별 단속을 지속하고 있으며, 관련 법규 및 제도 개선 노력을 이어가고 있습니다. 하지만 궁극적으로 임차인 스스로가 정보를 최대한 많이 습득하고, 의심스러운 점은 반드시 짚고 넘어가려는 적극적인 자세가 중요합니다. 다음 섹션부터는 이러한 예방을 위한 구체적인 점검 사항들을 상세히 살펴보겠습니다. 특히 '집주인 신뢰도'를 파악하는 것이 왜 중요하며, 어떤 방법으로 이를 확인할 수 있는지 집중적으로 다룰 것입니다.

 

전세사기는 한순간의 방심으로 수억 원의 자산을 잃게 만들 수 있는 심각한 범죄입니다. 특히 사회초년생이나 전세 계약 경험이 적은 분들은 사기 수법에 취약할 수 있습니다. 이에 따라 2025년에는 예방 조치를 더욱 강화해야 합니다. 단순한 서류 검토를 넘어, 집주인의 재정 상태, 과거 임대 이력, 그리고 건물 자체의 안정성까지 종합적으로 파악하는 것이 필수적입니다. 정부는 전세사기 특별단속을 연장하고 관련 제도를 개선하며 피해자 지원을 확대하고 있지만, 예방은 결국 임차인 스스로의 몫입니다. 앞으로 소개할 다양한 점검 항목들을 꼼꼼히 살피고, 의심스러운 부분이 있다면 절대 넘어가서는 안 됩니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위한 가장 확실한 방법은 바로 철저한 사전 조사와 확고한 예방 의지입니다.

 

최근 전세사기 동향 및 통계: 숫자로 보는 위험성

최근 몇 년간 전세사기 피해 규모는 상상 이상으로 커지고 있으며, 그 수법 또한 날로 교묘해지고 있습니다. 2024년 한 해 동안에도 전세사기 특별단속을 통해 약 3,500여 명의 가담자가 검거되었고, 5,000명이 넘는 피해자가 발생했습니다. 이로 인한 피해액은 무려 6,000억 원을 초과하는 것으로 집계되었습니다. 이러한 통계는 전세사기가 더 이상 일부의 문제가 아닌, 우리 사회 전반에 걸친 심각한 현안임을 명확히 보여줍니다. 특히 피해자 중 20~30대 젊은층의 비율이 압도적으로 높다는 점은 주목해야 합니다. 이들은 상대적으로 자본이 적고, 주택 임대차 시장에 대한 경험이 부족하여 사기꾼들의 표적이 되기 쉽기 때문입니다. 또한, 이러한 피해는 수도권 지역에 집중되는 경향을 보이며, 이는 지역적인 특성과 함께 높은 주택 가격 및 전세가율이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 정부는 이러한 심각성을 인지하고 전세사기 특별단속을 연장하는 등 범죄 근절에 힘쓰고 있습니다. 부동산 매매 신고 정보 등을 확대하여 전세사기 의심 사례를 철저히 조사하고 있으며, 국토교통부는 전세사기 피해자 지원 방안을 지속적으로 확대하고 있습니다. 2025년에도 피해 지원 위원회를 통해 새로운 피해자 결정을 이어갈 것으로 예상됩니다. 하지만 이러한 정부의 노력만으로는 한계가 있습니다. 임차인 스스로 최신 동향을 파악하고, 통계 속에 숨겨진 위험 신호를 감지하는 능력이 절실히 요구됩니다.

 

데이터는 우리에게 명확한 경고를 보내고 있습니다. 2024년 기준으로 약 3,500명이 전세사기 관련 혐의로 검거되었으며, 5,000명 이상의 피해자가 발생했고, 총 6,000억 원이 넘는 막대한 금전적 손실이 있었습니다. 이 수치는 결코 가볍게 넘길 수 없는 심각성을 시사합니다. 특히 주목할 점은 피해자 중 20대와 30대, 즉 사회초년생 및 젊은층의 비율이 매우 높다는 것입니다. 이들은 전세 시장에 대한 경험이 부족하고, 상대적으로 자본이 적어 전세사기에 더욱 취약한 계층으로 분류됩니다. 또한, 전세사기 피해는 수도권 지역에 집중되는 경향을 보이는데, 이는 높은 주택 가격과 그에 따른 높은 전세가율이 사기 범죄를 조장하는 환경을 만들었기 때문으로 분석됩니다. 정부는 이러한 상황의 심각성을 인지하고 특별 단속을 연장하고, 부동산 거래 정보를 더욱 꼼꼼하게 분석하며 사기 의심 사례를 철저히 조사하는 등 노력을 기울이고 있습니다. 국토교통부 또한 전세사기 피해자들을 위한 지원책을 지속적으로 확대하고 있으며, 2025년에도 피해자 지원 위원회를 통해 신규 피해자 결정을 이어갈 것으로 전망됩니다. 이러한 사회적, 통계적 데이터를 통해 우리는 전세사기가 얼마나 광범위하고 치명적인 문제인지 인지하고, 예방에 더욱 만전을 기해야 합니다.

 

전세사기 수법은 갈수록 지능화되고 조직화되는 추세입니다. 최신 통계 자료를 보면 그 심각성을 여실히 알 수 있습니다. 2024년 한 해 동안 전세사기와 관련된 특별단속을 통해 약 3,500명에 달하는 인원이 검거되었으며, 5,000명 이상의 무고한 피해자들이 발생했습니다. 피해 규모는 무려 6,000억 원을 넘어서며, 이는 개인이 감당하기 어려운 엄청난 금액입니다. 더욱 우려스러운 점은 피해자들의 연령대입니다. 20대와 30대, 즉 사회초년생이나 사회 경험이 적은 젊은층이 전체 피해자의 상당수를 차지하고 있다는 사실입니다. 이들은 전세 계약 경험이 부족하고, 시세 파악 능력이 상대적으로 떨어져 사기꾼들의 손쉬운 먹잇감이 되기 쉽습니다. 또한, 이러한 전세사기 피해는 수도권 지역에 집중되는 경향을 보입니다. 높은 주택 가격과 전세가율이 이러한 범죄를 부추기는 주요 원인 중 하나로 지목됩니다. 정부는 이러한 심각성을 인지하고 전세사기 특별단속을 연장하는 등 강력한 대응 의지를 보이고 있습니다. 부동산 매매 신고 정보 등을 확대 활용하여 전세사기 의심 사례를 철저히 조사하고 있으며, 국토교통부는 전세사기 피해자 지원을 위한 다양한 정책을 지속적으로 확대하고 있습니다. 2025년에도 피해 지원 위원회를 통해 추가적인 피해자 결정을 이어갈 것으로 예상됩니다. 이러한 통계와 동향을 정확히 파악하는 것은 전세사기 예방의 첫걸음입니다.

 

최근 전세사기 피해 현황 비교

구분	2024년 (잠정)	2025년 전망
검거 인원	약 3,500명	증가 가능성 높음
피해자 발생	5,000명 이상	꾸준히 발생 전망
총 피해액	6,000억 원 초과	유사하거나 증가 가능
주요 피해 계층	20~30대 젊은층 집중	지속될 가능성 높음

등기부등본, 그 이상을 봐야 하는 이유

등기부등본은 부동산 거래의 기본 중 기본으로, 해당 부동산의 소유권 관계와 담보 설정 등을 파악하는 데 필수적인 서류입니다. 임차인이라면 반드시 꼼꼼히 확인해야 할 사항이죠. 하지만 최근 전세사기 사례들은 등기부등본만으로는 안심할 수 없다는 사실을 여실히 보여주고 있습니다. 등기부등본 상에 아무런 문제가 없더라도, 집주인이 계약 직전에 새로운 근저당을 설정하거나, 이미 채무가 과도하여 보증금을 돌려주기 어려운 상황인 경우가 발생하고 있기 때문입니다. 더욱 교묘해진 전세사기 수법은 서류상의 허점을 이용하거나, 아예 서류 자체를 위조하는 경우까지도 나타나고 있습니다. 따라서 등기부등본 확인은 필수 과정이지만, 이것이 전세사기 예방의 전부라고 생각해서는 절대 안 됩니다. 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항들을 먼저 짚어보겠습니다. 첫째, 계약 당사자인 집주인과 등기부등본 상의 실제 소유주가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 집주인의 대리인과 계약을 진행하게 된다면, 위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증 등을 꼼꼼하게 대조하여 진위 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 부동산의 권리 관계를 나타내는 갑구와 을구를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 특히 을구에는 근저당, 가압류, 가처분 등 소유권 외의 권리 제한 사항이 기재됩니다. 이러한 선순위 채권이 과도하게 설정되어 있다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인의 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 즉, '깡통전세'의 위험 신호인 셈입니다. 셋째, 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부나 위반 건축물이 아닌지 확인해야 합니다. 만약 이러한 문제가 있다면 전입신고나 전세보증보험 가입이 어려울 수 있으며, 이는 향후 보증금 회수에 큰 장애물이 될 수 있습니다.

 

등기부등본은 부동산 거래의 기초 자료로서 소유권 및 권리관계를 파악하는 데 매우 중요합니다. 하지만 2025년에도 이것만으로는 전세사기를 100% 막을 수 없습니다. 등기부등본에 아무런 문제가 없어 보이더라도, 집주인의 재정 상태나 기타 법적 문제로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있기 때문입니다. 따라서 등기부등본 확인은 필수이지만, 그것이 전부가 되어서는 안 됩니다. 우리는 등기부등본을 넘어선 추가적인 정보 수집과 분석에 힘써야 합니다. 등기부등본 확인 시에는 무엇보다 계약 당사자가 실제 소유주와 일치하는지 철저히 검증해야 합니다. 만약 대리인과 계약하는 경우라면, 반드시 정식 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 대조하여 진위 여부를 확인하는 절차가 필요합니다. 또한, 등기부등본의 갑구와 을구를 통해 소유권 외의 권리 제한 사항, 예를 들어 근저당, 가압류, 가처분 등이 과도하게 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이러한 선순위 채권이 많을수록 '깡통전세'의 위험이 높아져 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 더불어 건축물대장을 통해 불법 건축물이거나 용도가 위반된 건물은 아닌지 확인하는 것도 중요합니다. 이러한 위반 건축물은 전입신고나 보증보험 가입에 제한이 따를 수 있어, 추후 보증금 회수에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

 

전세 계약에서 등기부등본은 필수적으로 확인해야 하는 서류입니다. 부동산의 현재 소유자가 누구인지, 그리고 해당 부동산에 근저당, 가압류, 전세권 등 다른 권리 관계가 설정되어 있는지 등을 파악할 수 있기 때문입니다. 하지만 최근 발생하고 있는 전세사기 사건들은 등기부등본 확인만으로는 부족하다는 것을 명확히 보여줍니다. 때로는 등기부등본 상에는 아무런 문제가 없어 보이더라도, 집주인이 계약 후 신용 불량 상태에 빠지거나, 세금 체납으로 인해 압류가 들어오는 등 예측 불가능한 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 다가구주택의 경우 개별 등기부등본이 존재하지 않아 등기부등본만으로는 전체 건물의 채무 상태를 파악하기 어렵다는 점도 간과할 수 없습니다. 따라서 등기부등본 확인은 전세 계약의 첫걸음일 뿐, 이것으로 모든 위험을 차단할 수는 없습니다. 우리는 등기부등본을 넘어 집주인의 신뢰도, 건물 자체의 가치, 그리고 혹시 모를 상황에 대비한 보증보험 가입 여부 등 다각적인 검증 절차를 거쳐야 합니다. 단순히 서류상의 정보에만 의존하는 것은 위험천만한 일입니다. 집주인의 실제 재정 상태나 과거 임대 이력 등을 추가적으로 확인함으로써, 잠재적인 위험을 사전에 인지하고 대비하는 것이 중요합니다. 법적으로 명시된 사항 외에, 계약 당사자 간의 신뢰를 구축하고 확인하는 과정이 무엇보다 중요합니다.

 

등기부등본 필수 점검 항목

확인 항목	주요 확인 내용	주의 사항
소유주 명의	계약 당사자와 실제 소유주 일치 여부	대리인 계약 시 위임장, 인감증명서, 신분증 등 꼼꼼히 대조
권리 관계 (갑구/을구)	근저당, 가압류, 가처분 등 권리 제한 사항 확인	선순위 채권 과도 시 깡통전세 위험 높음
건축물대장	불법 건축물, 용도 위반 여부 확인	전입신고 및 보증보험 가입 불가 사유 발생 가능

집주인 '신뢰도'를 높이는 7가지 추가 확인법

등기부등본만으로는 부족한 집주인의 신뢰도를 파악하기 위한 추가적인 방법들을 소개합니다. 집주인의 현재 재정 상태와 과거 임대 이력을 파악하는 것은 보증금 회수의 안정성을 높이는 데 매우 중요합니다. 첫째, '전세가율'을 반드시 확인해야 합니다. 전세가율이란 주택 매매 시세 대비 전세금의 비율을 말합니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상이거나, 특히 90%를 넘는 경우 '깡통전세'의 위험이 매우 높습니다. 집값이 하락하거나 공실이 발생했을 때, 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없을 가능성이 커지기 때문입니다. 주변 시세와 비교하여 전세가율이 과도하게 높지 않은지 신중하게 판단해야 합니다. 둘째, '임대인의 세금 체납 여부'를 확인하는 것이 좋습니다. 국세청 홈택스나 세무서 방문을 통해 집주인의 체납 사실을 확인할 수 있습니다. 만약 집주인이 세금을 체납한 경우, 해당 부동산에 대해 세무당국이 압류를 걸 수 있으며, 이 경우 세금 체납액은 보증금보다 우선 변제될 수 있어 보증금 회수에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, '전세보증보험 가입 가능 여부'를 확인하는 것은 필수입니다. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 임대인의 변제 불능 상황 시 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 가장 확실한 제도적 장치입니다. 만약 집주인의 조건 때문에 보증보험 가입이 거절된다면, 해당 물건은 피하는 것이 현명합니다. 넷째, 국토교통부에서 제공하는 '안심전세 앱'을 적극 활용하세요. 이 앱을 통해 집주인의 과거 전세보증 사고 이력, 악성 임대인으로 등록된 이력이 있는지, 그리고 국세 또는 지방세 체납 여부 등 민감한 정보를 간접적으로 확인할 수 있습니다. 다섯째, 계약서에 '특약 사항'을 명시하는 것이 중요합니다. 예를 들어, '임대인이 계약 후에도 세금 체납 사실이 추가로 확인될 경우, 임차인은 계약을 즉시 해지하고 보증금 전액을 반환받을 수 있다'와 같은 내용을 명확히 하는 것이 좋습니다. 여섯째, 집주인의 '소득 및 재산 상태'를 간접적으로 파악해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 신용 불량 정보가 있는지, 최근 다른 부동산 거래 기록은 어떤지 등을 살펴보는 것도 도움이 될 수 있습니다. 일곱째, '다세대/연립주택'의 경우, 해당 건물의 다른 임차인들의 보증금 총액을 파악하는 것이 중요합니다. 집주인이 보유한 다른 부동산의 담보 가치나, 신축 빌라의 경우 건축주와 소유주가 다른 경우도 많으므로 다방면으로 확인이 필요합니다.

 

집주인의 신뢰도를 파악하는 것은 전세사기 예방에 있어 매우 중요합니다. 단순히 서류상의 정보만으로는 파악하기 어려운 집주인의 실제 상황을 파악하기 위한 구체적인 방법들은 다음과 같습니다. 첫째, '전세가율'을 반드시 확인하세요. 주변 시세 대비 전세가가 너무 높다면, 추후 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다. 일반적으로 70~80% 이하를 권장하며, 90%를 넘는 경우 깡통전세의 위험이 매우 높다고 볼 수 있습니다. 둘째, '임대인의 세금 체납 여부'를 확인하는 것이 좋습니다. 국세청 등 관련 기관을 통해 체납 사실을 확인할 수 있으며, 세금 체납으로 인한 압류는 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 셋째, '전세보증금 반환보증' 가입 가능 여부를 확인하세요. HUG, SGI서울보증 등 보증보험 가입이 가능하다는 것은 임대인의 자격 요건이 일정 수준 이상이라는 것을 의미하며, 보증금 회수를 위한 최소한의 안전장치가 될 수 있습니다. 넷째, 국토교통부의 '안심전세 앱'을 활용하면 집주인의 과거 보증 사고 이력, 악성 임대인 등록 여부, 체납 이력 등의 유용한 정보를 얻을 수 있습니다. 다섯째, 계약서에 '특약 사항'을 명시하여 임대인의 의무를 강화하는 것이 좋습니다. 예를 들어, '임대인의 세금 체납 사실이 확인될 경우 계약을 취소할 수 있다' 또는 '보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해지한다'와 같은 내용을 포함할 수 있습니다. 여섯째, 집주인의 '과거 임대 이력'을 살펴보는 것도 도움이 됩니다. 다른 임대차 계약에서 문제가 발생했던 이력이 있는지 알아보는 것이 좋습니다. 마지막으로, '본인 확인'을 철저히 해야 합니다. 계약 시 집주인의 신분증과 등기부등본 상의 소유주 정보를 반드시 대조해야 합니다. 대리인과 계약 시에는 반드시 법적 효력이 있는 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

 

집주인의 '신뢰도'를 객관적으로 판단하는 것은 전세 계약의 성패를 가르는 핵심 요소입니다. 단순히 친절하거나 말솜씨가 좋다고 해서 안심할 수는 없습니다. 다음은 집주인의 신뢰도를 높이는 데 도움이 되는 추가 확인 방법들입니다. 첫째, '전세가율'을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 대비 전세가가 너무 높다면, 집주인의 자금 상황이 좋지 않거나, 혹은 고의로 깡통전세를 만들려는 의도가 있을 수 있습니다. 일반적으로 70~80%를 넘지 않는 선에서 계약하는 것이 안전하며, 90%를 초과하는 경우는 매우 신중해야 합니다. 둘째, '임대인의 세금 체납 여부'를 반드시 확인해야 합니다. 국세청이나 세무서에 문의하여 임대인의 체납 이력을 조회할 수 있습니다. 만약 세금 체납으로 인한 압류가 설정되어 있다면, 임차인의 보증금보다 세금이 우선 변제될 가능성이 있어 보증금 회수에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 셋째, '전세보증금 반환보증' 가입 가능 여부는 필수 확인 사항입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에서 보증보험 가입이 가능한지 여부를 확인하여, 임대인의 신용 및 자격 요건을 간접적으로 판단할 수 있습니다. 보증보험 가입이 거절된다면, 해당 물건은 피하는 것이 상책입니다. 넷째, 국토교통부에서 제공하는 '안심전세 앱'을 적극 활용해야 합니다. 이 앱을 통해 임대인의 과거 보증 사고 이력, 악성 임대인 등록 여부, 세금 체납 이력 등 중요한 정보를 얻을 수 있습니다. 다섯째, 계약서 작성 시 '특약 사항'을 꼼꼼하게 설정해야 합니다. 예를 들어, '임대인이 계약 만료일까지 보증금 반환을 완료하지 못할 경우, 임차인은 법적 절차 없이 즉시 임의 경매를 신청할 수 있다'와 같은 조항을 추가하면 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 여섯째, '집주인과의 직접 소통'을 통해 그의 태도나 답변을 통해 신뢰도를 가늠해볼 수 있습니다. 모호하거나 회피하는 답변을 한다면 주의가 필요합니다. 일곱째, '건축주 및 분양 대행업체 정보'를 확인하는 것도 중요합니다. 신축 빌라의 경우, 건축주가 소유주와 다를 수 있으며, 이 경우 건축주의 신뢰도 역시 중요한 판단 기준이 됩니다.

 

집주인 신뢰도 확인 체크리스트

확인 항목	확인 방법	중요성
전세가율	주변 시세 대비 전세가 비율 확인 (70~80% 이하 권장)	깡통전세 위험도 판단
세금 체납 여부	국세청, 세무서 문의	압류 시 보증금보다 우선 변제 가능성
보증보험 가입 가능 여부	HUG, SGI서울보증 등 보험사 확인	보증금 회수를 위한 안전 장치
안심전세 앱 활용	앱을 통한 임대인 정보 조회	과거 사고 이력, 악성 임대인 여부 등 파악
계약서 특약 사항	세금 체납 시 계약 해지 등 명시	임대인 의무 강화 및 임차인 보호
본인 확인	신분증, 위임장, 인감증명서 대조	계약 당사자 일치 여부 확인

계약 후 필수 절차: 대항력 및 우선변제권 확보

전세 계약을 체결하고 이사를 마쳤다면, 이제 임차인으로서 자신의 권리를 법적으로 완벽하게 확보해야 할 차례입니다. 아무리 훌륭한 집주인을 만나고 꼼꼼하게 계약을 했더라도, 법적인 절차를 소홀히 하면 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다. 이를 위해 가장 중요하게 챙겨야 할 두 가지가 바로 '대항력'과 '우선변제권'입니다. 이 두 가지 권리를 확보해야만 만약의 경우, 즉 집주인의 채무 불이행이나 건물 경매 등의 상황이 발생했을 때, 제3자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 해당 주택에서 계속 거주할 수 있는 권리이자, 새로운 집주인에게도 계약 내용을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 이 두 가지 권리는 '전입신고'와 '확정일자'라는 두 가지 절차를 통해 완벽하게 확보됩니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있음을 행정안전부에 알리는 절차이며, 확정일자는 해당 계약서에 대해 공적인 기관이 그 존재를 인정하고 날짜를 확정해주는 제도입니다. 이 두 가지 절차는 반드시 같은 날에 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다. 일반적으로 이사하는 날, 즉 잔금을 지급하고 집을 넘겨받는 날 바로 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 좋습니다. 만약 주민센터 방문이 어렵다면, 인터넷 정부24 홈페이지를 통해서도 간편하게 두 가지 절차를 모두 처리할 수 있습니다. 이 절차를 완료하는 즉시 대항력은 그날 0시부터 발생하며, 우선변제권은 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다. 특히 다가구주택이나 다중주택의 경우, 임차인이 해당 건물의 여러 세대 중 한 곳에 거주하더라도 반드시 본인이 계약한 호실을 정확히 명시하여 전입신고를 해야 합니다. 그렇지 않으면 다른 세입자와의 우선순위에서 밀리거나, 심지어 대항력 및 우선변제권을 인정받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다. 또한, 계약 갱신 시에도 새로운 계약서에 대한 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다. 간혹 전입신고는 했지만 확정일자를 받지 않아 보증금 회수에 어려움을 겪는 경우가 발생하므로, 절대 이 두 가지 절차를 소홀히 해서는 안 됩니다.

 

집주인과의 계약이 성공적으로 마무리되었다면, 이제 여러분의 소중한 전세금을 보호하기 위한 법적 절차를 신속하게 밟아야 합니다. 바로 '대항력'과 '우선변제권'을 확보하는 것입니다. 이 두 가지 권리는 임차인이 최악의 상황에서도 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 보장하는 가장 강력한 방패 역할을 합니다. 대항력은 임차인이 임대차 계약 기간 동안 해당 주택에 계속 거주할 권리를 가지며, 설령 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 힘을 부여합니다. 우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 이 두 가지 중요한 권리를 확보하기 위한 핵심 절차는 바로 '전입신고'와 '확정일자'를 받는 것입니다. 전입신고는 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하고 있음을 주민등록법에 따라 공적으로 알리는 절차이며, 확정일자는 임대차 계약서에 대해 법적인 효력을 갖는 날짜를 증명하는 것입니다. 이 두 가지 절차는 가급적 같은 날, 즉 이사 당일에 완료하는 것이 가장 안전합니다. 주민센터에 방문하여 임대차 계약서 원본을 지참하고 전입신고와 확정일자 부여를 요청하면 됩니다. 만약 방문이 어렵다면, 인터넷 정부24 홈페이지를 통해서도 간편하게 온라인으로 두 가지 절차를 모두 진행할 수 있습니다. 전입신고를 하면 그날 0시부터 대항력이 발생하며, 확정일자를 받으면 해당일로부터 우선변제권이 효력을 발휘합니다. 특히 다가구주택의 경우, 자신이 거주하는 정확한 호수와 동을 기재하여 전입신고하는 것이 매우 중요합니다. 그렇지 않으면 다른 세입자와의 우선순위에서 밀릴 위험이 있습니다. 계약 갱신 시에도 새로운 임대차 계약서에 대한 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전을 위해 권장됩니다. 이러한 법적 절차를 놓치면 아무리 좋은 계약이라도 보증금 회수에 큰 위험을 초래할 수 있으니, 반드시 꼼꼼하게 챙기시기 바랍니다.

 

전세 계약을 체결한 후, 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위한 마지막 관문은 바로 법적 권리 확보입니다. 바로 '대항력'과 '우선변제권'을 획득하는 것인데요, 이 두 가지 권리 없이는 전세사기의 위험에 고스란히 노출될 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 임대차 기간 동안 주택을 계속 사용·수익할 수 있으며, 설령 집이 다른 사람에게 팔리더라도 새로운 집주인에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 만약 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 두 가지 중요한 권리를 확보하는 방법은 매우 간단합니다. 바로 '전입신고'와 '확정일자'를 받는 것입니다. 전입신고는 주민센터나 정부24 홈페이지를 통해 할 수 있으며, 확정일자는 임대차 계약서 원본을 가지고 주민센터를 방문하거나, 전자 계약 시에는 자동으로 부여됩니다. 가장 이상적인 것은 이사 당일에 잔금을 지급함과 동시에 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 전입신고는 그날 0시부터, 확정일자는 받은 날부터 효력이 발생합니다. 이 두 절차를 신속하게 완료함으로써, 집주인의 개인적인 문제나 부동산 자체의 문제로 인해 임대차 계약이 위협받는 상황에서도 여러분의 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 특히 다가구주택처럼 여러 가구가 거주하는 건물에서는 자신의 호수를 정확히 기재하여 전입신고하는 것이 매우 중요합니다. 계약 갱신 시에도 새로운 계약서에 대한 확정일자를 다시 받아두는 것을 잊지 마세요. 이 간단한 절차만으로도 여러분의 보증금은 훨씬 더 안전해질 수 있습니다.

 

대항력 및 우선변제권 확보 절차

구분	필요 서류	효력 발생 시점	확보 권리
전입신고	신분증, 임대차 계약서	신고일 0시부터	대항력
확정일자	임대차 계약서 원본	확정일자 부여일	우선변제권

최신 전세사기 동향 및 반드시 기억해야 할 주의사항

전세사기 수법은 끊임없이 진화하고 있으며, 2025년에도 더욱 교묘하고 조직적인 범죄가 예상됩니다. 과거에는 단순히 등기부등본 상의 허점을 이용하는 수준이었다면, 이제는 전세사기 조직들이 더욱 치밀하게 계획하고 움직입니다. 이들은 사회초년생이나 법률 지식이 부족한 사람들을 대상으로 허위 매물을 미끼로 접근하거나, 계약 과정에서 불리한 조항을 교묘하게 숨겨 넣는 방식을 사용하기도 합니다. 심지어는 소위 '바지 임대인'을 내세워 실제 소유주는 책임을 회피하고, 임차인은 보증금을 떼이는 최악의 상황에 처하게 됩니다. 이러한 상황 속에서 사회초년생 및 청년층의 피해가 심각하다는 점은 매우 안타까운 현실입니다. 이들은 경제적 자립을 위해 전세를 택하지만, 정보 부족과 경험 부족으로 인해 전세사기의 주요 타겟이 되고 있습니다. 따라서 이들을 위한 맞춤형 주택 임대차 교육 및 정보 제공이 더욱 강화되어야 할 필요가 있습니다. 또한, 전세사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 주의사항들을 반드시 기억해야 합니다. 첫째, '직거래'는 신중해야 합니다. 공인중개사를 통하지 않은 직거래는 사고 발생 시 책임 소재가 불분명해지고, 분쟁 해결 과정이 복잡해질 수 있습니다. 가능하면 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 중개업소의 공제증서 등을 확인하는 것이 안전합니다. 둘째, '보증금' 액수에만 집중하지 말고, 건물의 가치와 집주인의 신뢰도를 종합적으로 판단해야 합니다. 시세보다 현저히 낮은 전세 금액은 의심해볼 필요가 있습니다. 셋째, '계약서' 내용을 꼼꼼히 숙지하고, 불리한 조항이나 애매한 표현은 반드시 계약 전에 수정하거나 명확히 해야 합니다. 넷째, '부동산 중개업소'를 이용할 때에도 해당 업소가 정식 등록된 곳인지, 그리고 관련 법규를 잘 이해하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 중개업소의 허위·과장 광고에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다. 마지막으로, '정부 지원 제도'를 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보증, 안심전세 앱 등은 여러분의 보증금을 지키는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 전세 제도는 단순히 '살기 위한 공간'을 마련하는 것을 넘어, 때로는 '투자'의 성격을 띠기도 합니다. 감정에 치우치기보다 객관적인 정보와 제도를 바탕으로 냉철하고 신중하게 접근하는 것이 2025년, 전세사기를 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

 

전세사기 수법이 점차 더욱 조직화되고 지능화되면서, 2025년에도 임차인들의 각별한 주의가 요구됩니다. 단순한 서류 확인만으로는 더 이상 안전을 보장받기 어렵습니다. 최근에는 사기꾼들이 전세 계약 전반에 걸쳐 마치 정상적인 거래인 것처럼 접근하며, 계약 후에는 잠적하거나 소유권을 넘겨버리는 등 예측 불가능한 방식으로 피해를 야기하고 있습니다. 특히 사회초년생과 젊은층은 전세 시장에 대한 경험이 부족하고, 자금 마련의 어려움 때문에 비교적 저렴한 매물에 집중하는 경향이 있어 사기 피해에 더욱 취약한 것으로 나타나고 있습니다. 이러한 점을 악용하는 사기꾼들 때문에, 이들을 위한 맞춤형 주택 임대차 교육이나 정보 제공의 필요성이 더욱 커지고 있습니다. 전세사기를 예방하기 위한 몇 가지 핵심적인 주의사항을 다시 한번 강조합니다. 첫째, '직거래'는 가급적 피하는 것이 좋습니다. 공인중개사를 통한 거래는 사고 발생 시 중개인의 책임이 따르므로 보다 안전합니다. 만약 직거래를 해야 한다면, 부동산 거래 관련 법규를 충분히 숙지하고, 계약서 작성 시 법률 전문가의 도움을 받는 것도 고려해볼 수 있습니다. 둘째, '과도하게 낮은 전세금'은 항상 의심해야 합니다. 시세보다 훨씬 저렴한 매물은 그만큼 위험 부담이 크다는 신호일 수 있습니다. 셋째, 계약 과정에서 '임대인의 태도'를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 계약서 내용을 제대로 설명해주지 않거나, 특약 사항 삽입을 거부하는 등 비협조적인 태도를 보인다면 의심해봐야 합니다. 넷째, '공인중개사'를 이용할 때에는 반드시 정식으로 등록된 중개업소인지, 그리고 해당 중개사의 경력과 평판을 확인하는 것이 좋습니다. 다섯째, '보증보험' 가입 가능 여부를 반드시 확인하고, 가입을 통해 보증금 회수에 대한 안전성을 높여야 합니다. 여섯째, '최신 전세사기 수법'에 대한 정보를 꾸준히 업데이트하고, 의심스러운 점은 반드시 전문가의 도움을 받아 확인하는 습관을 들여야 합니다. 전세 계약은 단순한 주거 마련을 넘어, 큰 금액이 오가는 중요한 금융 거래이기도 합니다. 감정에 휩쓸리지 않고, 객관적인 정보와 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근하는 것이 2025년, 여러분의 보증금을 지키는 가장 확실한 길입니다.

 

전세사기 범죄는 단순히 한두 건의 사건으로 끝나지 않고, 조직화되고 지능화되는 양상을 보이며 2025년에도 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 범죄의 표적이 되지 않기 위해서는 최신 동향을 파악하고, 철저한 주의를 기울이는 것이 무엇보다 중요합니다. 현재 전세사기 수법은 더욱 고도화되어, 단순히 등기부등본상의 문제점을 이용하는 수준을 넘어, 임차인의 심리를 이용하거나 계약 과정에서 법적 허점을 파고드는 방식이 동원되고 있습니다. 특히 사회초년생과 청년층은 전세 경험이 부족하고, 자본이 부족하여 낮은 가격의 매물에 관심을 갖는 경향이 있어 사기꾼들의 집중적인 타겟이 되고 있습니다. 따라서 이들을 위한 실질적인 교육과 정보 제공의 중요성이 더욱 강조되고 있습니다. 전세사기를 예방하기 위해 반드시 기억해야 할 주의사항들은 다음과 같습니다. 첫째, '직거래'보다는 '공인중개사'를 통한 거래를 권장합니다. 공인중개사는 법적 책임을 지므로 보다 신중하게 거래를 진행하며, 분쟁 발생 시에도 도움을 받을 수 있습니다. 둘째, '시세보다 현저히 낮은 전세가'는 의심의 신호입니다. 높은 전세가율은 깡통전세의 위험을 높이는 만큼, 적정 수준의 전세가를 파악하는 것이 중요합니다. 셋째, 계약 시 '서류'를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서의 모든 내용을 이해하고, 불리한 조항은 반드시 수정하거나 명확히 해야 합니다. 넷째, '다가구주택'의 경우, 각 세대별 등기부등본이 없으므로 건축물대장과 건물 전체의 근저당 설정액 등을 종합적으로 파악해야 합니다. 다섯째, '안심전세 앱'이나 '전세보증금 반환보증' 등 정부에서 제공하는 안전장치를 적극적으로 활용해야 합니다. 여섯째, '부동산 중개업소'를 이용할 때에도 해당 업소가 정식으로 등록된 곳인지, 그리고 중개인의 신뢰도를 확인할 필요가 있습니다. 일곱째, '최신 전세사기 수법'에 대한 정보를 꾸준히 습득하고, 의심스러운 거래에는 반드시 전문가와 상담하는 자세가 중요합니다. 전세 계약은 인생의 중요한 결정 중 하나입니다. 감정에 휩쓸리지 않고, 객관적인 정보와 철저한 검증을 바탕으로 신중하게 접근하는 것이 2025년, 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키는 유일한 길입니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인이 직접 계약하지 않고 대리인이 나왔는데, 어떻게 해야 하나요?

 

A1. 집주인 본인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 반드시 집주인의 인감도장이 날인된 위임장, 인감증명서(발급일로부터 3개월 이내), 대리인 본인의 신분증을 요구하여 꼼꼼히 대조해야 합니다. 위임장에 명시된 대리권 범위 내에서만 계약이 유효합니다.

 

Q2. 전세가율이 85%인데, 계약해도 괜찮을까요?

 

A2. 전세가율 85%는 다소 높은 편입니다. 집값 하락 시 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있으므로, 해당 건물의 담보대출 현황, 주변 시세 변동 추이 등을 추가로 확인하고 신중하게 결정해야 합니다. 가급적 80% 이하를 권장합니다.

 

Q3. 안심전세 앱에서 집주인 정보가 안 나오는데, 문제가 있는 건가요?

 

A3. 안심전세 앱은 모든 집주인의 정보를 제공하는 것은 아닙니다. 하지만 정보가 전혀 나오지 않거나, 특정 정보가 누락되어 있다면 의심해볼 필요가 있습니다. 이 경우, 해당 집주인의 세금 체납 여부나 과거 임대 이력 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

Q4. 계약한 집에 세입자가 여러 명인데, 혹시 문제가 생길 수 있나요?

 

A4. 특히 다가구주택이나 빌라의 경우, 여러 세입자가 있을 수 있습니다. 이 경우, 먼저 입주하여 전입신고를 하고 확정일자를 받은 선순위 세입자가 있다면, 경매 시 후순위 임차인은 보증금을 전부 회수하지 못할 위험이 있습니다. 계약 전 건물 내 모든 임차인의 전세보증금 총액을 파악하는 것이 중요합니다.

 

Q5. 전입신고와 확정일자를 같은 날 받지 못했는데, 어떻게 해야 하나요?

 

A5. 전입신고는 해당일 0시부터 대항력이 발생하고, 확정일자는 받은 날부터 우선변제권이 발생합니다. 만약 두 날짜가 다르다면, 우선변제권은 나중에 효력이 발생하므로, 가능한 한 빨리 두 절차를 모두 완료하는 것이 좋습니다. 새로운 계약서에 대한 확정일자를 다시 받는 것도 고려해볼 수 있습니다.

 

Q6. 전세보증금 반환보증 가입이 안 되는 집은 무조건 피해야 하나요?

 

A6. 네, 가급적 피하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보증 가입이 거절되는 이유는 집주인의 재정 상태가 불안정하거나, 주택 자체의 담보 가치가 너무 낮아 보증기관에서 인수 거절 사유가 발생했기 때문일 가능성이 높습니다. 이는 깡통전세나 기타 사고 발생 시 보증금 회수에 큰 위험이 있음을 시사합니다.

 

Q7. 계약 만료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

 

A7. 가장 먼저 집주인에게 내용증명 우편으로 보증금 반환을 독촉해야 합니다. 이후에도 보증금 반환이 이루어지지 않으면, 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 해당 보증기관에 지급을 청구하고, 그렇지 않다면 임차권 등기 명령 신청 후 보증금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다.

 

Q8. 건축물대장 상 위반건축물로 되어 있는데, 전세 계약해도 되나요?

 

A8. 위반 건축물은 전입신고나 전세보증보험 가입이 제한될 수 있습니다. 또한, 추후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 가급적 계약을 피하는 것이 좋습니다. 만약 계약을 진행한다면, 위반 내용과 그에 따른 위험 부담을 명확히 인지하고 특약 등으로 보호 장치를 마련해야 합니다.

 

Q9. 신축 빌라인데, 건축주와 등기부등본 상 소유주가 다릅니다. 괜찮을까요?

 

A9. 신축 빌라의 경우, 건축주가 분양을 위해 소유권을 잠시 명의 이관하는 경우가 많습니다. 이 경우, 건축주의 사업 능력이나 재정 상태가 중요합니다. 건축주의 이력, 해당 건설사의 신용도 등을 확인하고, 가능하다면 건축주와 직접 계약하는 것이 더 안전할 수 있습니다.

 

Q10. 계약 만료 2개월 전에 집주인이 나가라고 하는데, 나가야 하나요?

 

A10. 임차인은 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 집주인이 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하거나, 계약 만료 2개월 전에 일방적으로 퇴거를 요구하는 것은 부당합니다. 임대차보호법에 따라 2년간 거주할 권리가 있으므로, 이에 대해 적극적으로 주장해야 합니다.

 

Q11. 등기부등본에서 '가처분'이 되어 있는데, 계약해도 되나요?

 

A11. '가처분'은 채권자가 해당 부동산에 대한 법적 분쟁이 있음을 알리는 표시입니다. 이 경우, 해당 부동산의 소유권 이전이나 담보 설정이 제한될 수 있으며, 최악의 경우 소유권 분쟁으로 인해 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 가급적 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

Q12. 계약금만 지급한 상태인데, 집주인이 계약을 취소하자고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

 

A12. 계약금만 지급한 상태라면, 계약금을 포기하고 계약을 해제하거나, 집주인에게 계약금의 배액을 상환받고 계약을 해제하는 것이 일반적입니다. 다만, 계약서에 계약 해제에 관한 특별한 약정이 있다면 해당 약정에 따릅니다. 법적으로는 계약금만으로는 계약이 확정된 것으로 보지 않는 경우가 많습니다.

 

Q13. 전세 계약 시 특약으로 '묵시적 갱신'을 배제한다는 내용을 넣어도 되나요?

 

A13. 네, 가능합니다. 당사자 간의 합의로 묵시적 갱신을 배제하고, 계약 만료 전에 반드시 갱신 의사를 밝히도록 하는 특약은 유효합니다. 이는 계약 기간 만료 시점의 불확실성을 줄이고자 할 때 유용합니다.

 

Q14. 확정일자 받은 후 전입신고를 취소하면 어떻게 되나요?

 

A14. 전입신고를 취소하면 대항력이 상실됩니다. 확정일자는 유지되므로 우선변제권은 유지되지만, 대항력이 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 배당받지 못할 위험이 있습니다. 따라서 전입신고는 거주하는 동안 유지해야 합니다.

 

Q15. 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

 

A15. 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 집주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약은 유지됩니다. 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 승계하게 되므로, 임차인은 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있으며, 계약 만료 시 새로운 집주인에게 보증금을 반환받아야 합니다.

 

Q16. 전세사기를 당했을 때, 소송 기간이 얼마나 걸리나요?

 

A16. 전세사기 관련 소송은 사안의 복잡성, 증거 수집, 법원의 처리 속도 등에 따라 다르지만, 보통 수개월에서 길게는 1~2년 이상 소요될 수 있습니다. 신속한 처리를 위해 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

Q17. 계약 만료일이 임박했는데, 집주인이 보증금 반환을 미루고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

 

A17. 계약 만료일 이전에 내용증명으로 보증금 반환을 확실히 요청하고, 집주인의 재정 상황이나 보증금 반환 의사를 파악해야 합니다. 만약 반환이 어렵다고 판단되면, 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하면서 보증금 반환 소송을 준비해야 합니다.

 

Q18. 집주인이 월세를 연체하고 있는데, 전세 계약해도 안전할까요?

 

A18. 집주인이 월세를 연체한다는 것은 재정적 어려움이 있다는 신호일 수 있습니다. 이는 전세 보증금 반환 능력에도 영향을 줄 수 있으므로, 계약 시 신중해야 합니다. 해당 건물의 근저당 설정액 등 추가적인 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.

 

Q19. 부동산 거래 앱으로 집을 구했는데, 공인중개사가 없습니다. 괜찮을까요?

 

A19. 직거래는 사고 발생 시 법적 도움을 받기 어렵고 책임 소재가 불분명해질 수 있습니다. 가능하다면 반드시 공인중개사를 통해 계약하고, 중개업소의 공제증서 등을 확인하는 것이 안전합니다. 직거래 시에는 계약서 작성 등 모든 과정을 더욱 철저히 준비해야 합니다.

 

Q20. 집주인이 전세금 증액을 요구하는데, 거절할 수 있나요?

 

A20. 계약 기간 중에는 법적으로 정해진 범위를 초과하는 전세금 증액 요구는 거절할 수 있습니다. 계약 갱신 시에는 법정 한도(통상 5%) 내에서 증액될 수 있으며, 합의가 이루어지지 않을 경우 계약 갱신을 거절하거나 재계약으로 진행할 수 있습니다.

 

Q21. 계약 만료 3개월 전에 집주인이 전세 계약 갱신을 거절했습니다. 이유는 무엇인가요?

 

A21. 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 갱신 요구를 하지 않으면 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 임대인 본인이 실거주하려는 경우, 임차인의 동의 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 정당한 사유 없이 거절할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

Q22. 전세 계약서에 '묵시적 갱신' 조항이 없어도 묵시적 갱신이 되나요?

 

A22. 네, 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 임대인이 통지를 하지 않은 경우, 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하여 묵시적으로 갱신됩니다. 다만, 이 경우 계약 기간은 2년으로 봅니다.

 

Q23. 계약서 작성 시, 특약 사항으로 '잔금 지급 전까지 근저당이 말소되지 않으면 계약금을 반환한다'고 넣어도 되나요?

 

A23. 네, 넣을 수 있습니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 매우 유용한 특약입니다. 잔금 지급일 이전에 설정된 근저당이 말소되지 않으면 임차인의 보증금 회수에 큰 문제가 발생할 수 있으므로, 이러한 특약은 임대인에게 근저당 말소 의무를 부여하는 효과가 있습니다.

 

Q24. 집주인이 전세금을 일부만 반환해주고 나머지는 기다려달라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

 

A24. 집주인이 약속한 보증금을 전부 반환하지 않는다면, 임차권등기명령을 신청하고 보증금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다. 일부만 반환받고 나머지를 기다리는 것은 또 다른 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 법적 절차를 통해 권리를 확보하는 것이 안전합니다.

 

Q25. 이사 전에 집 상태를 확인하러 갔는데, 도배나 장판이 훼손되어 있었습니다. 누가 수리비를 부담해야 하나요?

 

A25. 일반적으로 임차인이 통상적인 사용으로 인한 손상에 대해서는 수리 의무가 없으며, 임대인이 수리해주어야 합니다. 이사 전에 발견된 훼손 사항은 계약서에 명시하거나, 집주인에게 즉시 통보하여 사진 등으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 계약서에 특약으로 명시하는 것도 좋은 방법입니다.

 

Q26. 전세 계약 기간이 남았는데, 다른 집으로 이사하고 싶습니다. 집주인이 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

 

A26. 임차인이 계약 기간 중 임의로 계약을 해지하고 이사하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 임대인의 동의가 필요하며, 동의하지 않을 경우 임차인은 남은 계약 기간 동안의 월세 및 복비 등 추가적인 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 집주인과 협의하여 새로운 임차인을 구하는 방안을 찾는 것이 일반적입니다.

 

Q27. 집주인이 전세 계약 갱신 시, 전세금을 20% 올린다고 합니다. 법적으로 문제가 없나요?

 

A27. 주택임대차보호법에 따르면, 계약 갱신 시 전세금 증액은 법정 한도(직전 보증금의 5%) 내에서 가능합니다. 따라서 20% 증액 요구는 법정 한도를 초과하는 것이므로, 임차인은 법정 한도 범위 내에서만 증액을 거절하거나 협상할 수 있습니다. 집주인은 법정 한도를 초과하는 증액을 강요할 수 없습니다.

 

Q28. 등기부등본에 '예고등기'가 있는데, 계약해도 되나요?

 

A28. 예고등기는 등기 원인에 대해 소송이 제기되었음을 알리는 표시로, 추후 소유권 말소 가능성이 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수에 매우 치명적인 위험이 될 수 있으므로, 예고등기가 있는 부동산은 가급적 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

Q29. 집주인의 신분증이 위조된 것 같습니다. 어떻게 확인하나요?

 

A29. 신분증의 진위 여부는 주민등록증 뒷면의 홀로그램, 미세 문자, 색변환 잉크 등을 통해 확인할 수 있습니다. 의심스러운 경우, 신분증 뒷면의 생년월일과 계약서 상의 주민등록번호를 비교하거나, 계약 전 집주인에게 등기부등본 상의 인적 사항과 대조해볼 것을 요구할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것이 가장 확실합니다.

 

Q30. 전세사기 피해를 예방하기 위해 가장 중요한 것은 무엇인가요?

 

A30. 첫째, 계약 전에 등기부등본, 건축물대장, 집주인의 신뢰도 등을 철저히 확인하는 것입니다. 둘째, 전세보증금 반환보증 가입을 최우선으로 고려하는 것입니다. 셋째, 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것입니다. 이 세 가지를 꼼꼼히 실천하면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.